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[城市建设] 隔山隔水的马鞍到底有没有前途?(深度分析,原创)

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发表于 2018-1-11 22:54:16 | 显示全部楼层 |阅读模式
    之前的一篇文章《马鞍到底能不能发展起来》引起了巨大的争议,也造成一些不必要的误会,今天这篇《马鞍要怎么才能发展起来》将对上篇文章做一些补充说明和就马鞍的问题做一些细节上的叙述,部分内容会有少许重复,算是上篇文章的姊妹篇吧。
   
        我为什么一直强调涪陵主城(江南和江东)的地位,也许有许多人会不服为何江东也是主城,其实我想说,江东如果不算主城的话,那么西城也不能算,原因很简单,江东虽然有乌江隔阂,但必定离涪陵主城区核心地带很近,西城虽然有和涪陵主城区陆地相连的优势,但离涪陵主城区核心地带较远,其实主城的说法之前大家知道一般是重庆的说法,后来涪陵把这个说法移植过来了,重庆有城六区(渝中、沙坪坝、江北、南岸、大渡口、九龙坡)说法,也就是说只有这6个区才是主城区,渝北、北碚、巴南都只算郊区,后来随着重庆主城区的扩大,一步一步的把渝北、北碚、巴南纳入了主城区的范围,同理,最初的涪陵主城区就是高笋塘易家坝南门山一线区域,后来涪陵主城区不断扩大,渐渐的实验片区、西城片区、江东片区、东城片区也纳入了涪陵主城区范围,所以现在的涪陵主城区就是江南和江东。下面具体说一下为何涪陵主城区的地位不可动摇。

1、涪陵主城区早在几千年前就有文明的存在,是古巴人的聚居区,有着几千年的历史存在,是涪陵的文化核心,白鹤梁也是涪陵主城区长江段水域,乌江更是涪陵的名片,榨菜取名乌江牌不是没有道理的,加之几千年以来的州、郡、县治所都在涪陵主城区。

2、涪陵主城区位于两江交汇之处,这样的地理条件在全国范围内也是不多见的,泸州、宜宾、重庆主城区等,标准的两江交汇城市全国也就那么几个。

3、涪陵人普遍有枳城情结,且涪陵主城区位置比较当中,除开龙潭等地以外,涪陵主城区基本上位于涪陵的地理几何中心,能够吸引涪陵区四面八方的人口。

4、涪陵主城区开发较早,古人且不说,就从近代开始,抗战时期涪陵主城区城市人口就达5万以上,在当时的西南地区也算是重镇,同比21世纪处三峡移民搬迁前的丰都县城也才不过34000城市人口。这种历史地位是不可能被随便代替和替换掉的。

5、涪陵主城区的说法是最近2-3年政府才开始采取的说法,政府也从正面强调了涪陵江南和江东的地位。
前文段作为抛砖引玉,后面文段将采取问答的方式来叙述问题。

一、你一上来就强调涪陵主城区的地位,并且还特别加入了江东,是不是想暗示马鞍不仅替代不了涪陵主城,连涪陵主城一部分的江东都比不过?
答:其实我之前发的一篇马鞍和江东的对比,只是看见当时论坛里面都不少关于马鞍和江东的对比帖子,随便发表了一下自己的看法,本质而言,江东和马鞍并无可比性,定位完全不一样,江东只是涪陵主城区的一个板块而已,而马鞍是涪陵的另一座城区,其定位和涪陵主城区差不多。

二、马鞍开发了许多年,为何到目前还是没有本质变化?
答:就个人感觉一来是我之前说过的错过了历史发展机遇,最好的一次的机遇就是三峡移民安置的问题,涪陵要安置10万移民,如果把这10万移民全部安置到马鞍,马鞍现在肯定要繁华不少,当然也有网友指出了当时的许多客观条件,不能办到此事,这也许是对的,也许是错的,总之,是错过了这个机遇,二来马鞍是隔空早城,在一片远离城区的处女地新造一座城市,现成可利用的人口来源只有马鞍场的人口和周边地块的占地农业人口,这些都对发展新区不利,在一篇涪风论坛的帖子里面一位南川网友特别指出了南川新城和涪陵新城的发展问题,对涪陵新城的发展问题特别指出了隔空造城发展城市效果不明显,非常困难的问题。这个隔空不仅仅是距离的隔空,中间有山脉和河流的阻挡,还是两座山,直线距离最近也有6公里。最后还有一点就是定位太高,本来隔空造城就会遇到很多困难,定位还非常的高,其实如果只是喊口号倒也无所谓,甚至是必要的,但实际发展上也按这个高定位标准来做,就会遇到很多问题。

三、难道南川网友说的就一定对吗?或者他说的就全部对吗?
答:他的一些观点大体是对的,但也有不少内容我也是不赞成的,比如把南川和涪陵当中同等级别规模的区县城市对比,这点上犯了原则性的错误,首先涪陵的人口规模和辐射力是南川远远比不上的,不管是涪陵专区、涪陵地区、涪陵地级市时代,哪怕是现在,涪陵依然对周边区县的人有一定的吸引力,主要是对垫江、丰都、武隆、南川四个区县,我估计涪陵起码有十分之一的人,也就是大约十几万人都是周边这四个区县过来的,或者是他们的后代。其中对丰都和武隆辐射力和吸引力最强,通过对周边的观察,包括从区县客车线路上来看,从解放以来,包括现在,周边区县丰都和武隆迁户口到涪陵来和在涪陵居住的是最多的,比例最大的,其次是垫江,再次是南川、酉秀黔彭石地区,甚至对以前人口众多的较穷的巴南和渝北也有一定的吸引力,这些地区的人到来为涪陵的发展提供的强劲的动力。

四、南川新城发展如何?和涪陵新城(马鞍)有何差别?
答、南川新城是在南川老城的西北方向造的一座城,和南川老城无缝连接,等于涪陵从最初的中山路一路扩展到四环路,是完全连在一起的,规划10万人,目前发展良好,商品房销售是老城的好几倍。涪陵新城在马鞍,和涪陵老城隔着聚云山和石龙山,还有长江,最近的直线距离是6公里,且新城的中心马鞍附近更是远离涪陵老城边缘和核心地带,完全是两个城市之间的距离,规划是60万人口,目前只有10万多人,发展缓慢,形势不说严峻,但离规划还很远。

五、你一直在强调隔空造城、隔山隔水,这个对新城的发展影响真的那么大吗?
答:因为隔山隔水容易造成人们心理上的隔阂,总觉得那个地方遥远,隔水问题还不大,必定能看到对面,心理距离并不算遥远,但隔山的影响则非常严重,典型例子重庆南坪和茶园,沙坪坝和西永、大学城,龙洲湾和界石、南彭,我们就说南坪和茶园的例子,南岸区的主体就是南坪,大南坪区域人口50万,弹子石10万,茶园20万,南坪占了绝对优势,茶园能有20万人口这还是靠重庆市政府的间接支持,南岸区全区为茶园输血,作为主城区的一个区能够吸引大量外来人口,南岸区区政府、区委双双搬迁茶园,甚至暂缓开发弹子石,茶园有着一个人口重镇长生桥镇,有重庆最大的公租房(城南嘉园32000户)、大片工业、只隔一座山的前提下,才拥有20万人口,南岸区政府为茶园操碎了心,目前发展依然没有本质上的突破,还处于缓慢发展状态。

六、那涪陵马鞍现在到底发展如何?发展速度、程度这些方面如何?
答:就马鞍来讲,涪陵作为一个区县,从物力、财力、市政府支持等方面来看,隔空造城的马鞍能够发展到今天,其实也并不算坏,甚至算不错的了,如果换做其他区县,根本不可能隔空造出一个马鞍级别的新区来。

七、那么不隔山隔水的新区就一定能够发展起来吗?
答:答案基本上是肯定的,还是举重庆主城的例子,重庆发展新区,是四面八方,遍地开花,东有茶园、西有西永和大学城、南有龙洲湾、华岩、北有两江新区,政府通过不断的洗脑,各个新区都宣传,最终还是两江新区获利最大,成功的给重庆人民洗了脑,远离核心区的照母山、大竹林不是问题,更远的中央公园和蔡家也有大量的购房者,成功的将核心区的人口向北迁移了10到20公里,这些地段现在的价值(除开蔡家)都比大学城和茶园强。


八、重庆主城是大城市,和涪陵没有可比性,不隔山隔水发展起来的新区你能举出区县例子吗?不要只说南川。
答:不算南川,不出重庆直辖市外,就重庆的29个区县当中就有太多的例子,典型的如梁平新城,和老城无缝连接,这可是梁平升区的资本,綦江东部新城发展态势也良好、还有永川新城,大足新城、合川新城、荣昌新城、铜梁新城等等,基本上重庆区县当中,像涪陵新城和老城之间又隔山又隔水的只有涪陵一个,只有涪陵一个、只有涪陵一个。重要的事情说三遍。

九、隔空造城,我造更多的桥梁、打更多的洞子不就解决问题了吗?
答:能够解决一些问题,但不能解决根本问题,最关键的还是隔阂,一来桥梁和隧洞,尤其是隧洞你步行是不能随便穿过的,隧洞穿过的山脉造成的阻挡,沿线都不可能有商业、人气的存在,平白无故将两个地方隔开,只留一些小通道,并且还看不到对面,这不是坑逼么。

十、你又说马鞍定位太高,难道马鞍作为涪陵的新城区不应该定位高吗?定位高难道还有错?
答:如果定位高只是作为口号是没错的,实际发展过程中则一定要根据实际情况灵活运用,定位高确实可以吸引到少数高端人群,但失去了更多的中低端人群,马鞍需要的人,人,人,重要的字说三遍,不管是什么人,只要不是罪犯或者危害公共安全的人等,都应该要,短时间内大量入住的中低端人群会降低马鞍的定位,但长远看法可以为今后的发展打好基础。

十一、你既然说隔山隔水的马鞍能有今天的成就还算不错的,那么它是怎么做到的?
答:涪陵的工业实力强劲、政府的积极宣传、长江师范学院的存在、政府的财务、物力雄厚,对马鞍投入大。

十二、一个师院对马鞍能有多大影响?
答:影响非常大,最初马鞍就是靠师院盘活的,其实卫校、职教中心起的作用都不大,因为后两个都是相对封闭式的环境,不能带动周边的消费,而师院作为大学是相对开放式的,学生有2万人以上。

十三、除开大学外,还有没有其他方式可以快速盘活一个地方?
答:公租房、廉租房、安置房,这三种类型的房屋都带有行政性质,给你公租房、廉租房住,政府修在哪里,你爱来不来,安置房也类似,不过相对来讲,可能会有被安置的移民不满安置地点从中作梗的情况存在。

十四、马鞍目前还缺少大型综合商业体,哪个愿意过来住嘛,买东西都不方便,政府为何不引进大型综合商业体到马鞍来?
答:这显然是一个逻辑颠倒的问题,是先有人来住,有了人流,有了需求,大型商家才会到来,为何?因为商家不是慈善家,他要盈利啊,利益为重,没有利益,商家赚不到钱,人家肯定不会过来,这个问题政府说了不算,当然你可以说商家为何不看长远,商家一般会对一个地区的各种情况进行分析,从而得出开业后能够经营得走,对于马鞍来讲,商家可能觉得未来太遥远了,赚钱只争朝夕嘛。

十五、既然要多争取人,那么哪些方法可以多争取些人到马鞍来?
答:争取人到马鞍,最有效的手段还是行政手段,放在古代叫做垦荒,一个地区荒地多,政府马上组织力量迁移人口多的贫穷地区的人到荒地垦荒,当然现在肯定不可能,最有效的方式还是采取办大学、修建公租房、廉租房、安置房的方式,这些都带有行政手段的性质。

十六、涪陵新区目前有户籍人口17万多,长江师院学生2万余;涪陵新区包括流动人口有20万人,新区人并不少。
答:之前有网友拿出咨询过政府有关领导人员介绍,说出来的数据,其实这个数据并不准确,首先涪陵新区的范围目前来讲就是行政区划就是马鞍街道辖区,17万户籍人口数据包括了义和镇和李渡街道,义和镇有5万户籍人口,李渡街道有4万户籍人口,马鞍街道有76000左右的户籍人口,加起来将近17万,等于说涪陵新区的户籍人口是76000人左右,这才是正确的数据。长江师范学院确实有2万学生,这个到不假,关于流动人口数据,个人认为这个数据意义不大,现在的政府公报中基本不采用流动人口的说法。

十七、马鞍到底现在有多少人?你能给出一个准确的数据吗?
答:我不能给出一个准确的数据,恐怕这个数据只有政府有关部门人员手中才有,我只能根据合理的推测,综合各方了解,马鞍76000户籍人口,约有4万人长期住在马鞍,其余的36000人多在涪陵或者外地打工求学,长江师范学院学生2万,卫校6200多人,职教中心近5000人,一职中2700多人,第二交通技校数千人,几所大学、中职加起来差不多35000人以上,还有在马鞍的外区县和外省人大约15000人,以及涪陵其他地区的一万多人,马鞍差不多就是10万多人,这只是根据我的观察得到的,应该说这是数据只会少不会多,之前我对马鞍人口有所低估,但最多不超过13万,我估算少的地方应该在于马鞍的户籍人口可能并没有那么多在外地或者涪陵其他地方的。

十八、户籍人口、常住人口、流动人口到底有什么区别?
答:户籍人口就是户口所在地的人口,这个好理解,常住人口是指一个人在某个区域生活居住6个月以上则算常住人口,常住人口并不强调户籍,流动人口的概念和常住人口差不多,但更强调流动性,且强调户籍区域,流动人口是户籍在其他地区的人到本地区来才算流动人口,比如一个户口罗云的人到马鞍来居住,这就是流动人口。

十九、你一直强调马鞍隔山隔水,难道隔山隔水的马鞍就真的没有前途了吗?
答:我一直强调马鞍要达到规划的60万人口需要非常非常长的时间,保守估计50年,其原因就在于涪陵的人口基础不够,户籍人口目前只有116万,太少了,马鞍的格局更多的只能吸收当地人和涪陵主城区的人口溢出,而116万抛开乡镇人口和农村人口,大半都被主城区吸走,虽然涪陵主城区并不大,但容纳个60万到70万人还是可以做到的,马鞍无法享受到多少人口溢出的红利,假如涪陵有户籍人口200万,那么马鞍就能很快发展起来,这就是现实。

二十、社会上流传区政府要搬迁到马鞍来,到底有无此事?
答:我多方打听,最新的消息都说要搬,地点就在现在的新区管委会,不过我也一直很好奇,为何官方没有公布此事。

二十一、马鞍一年要卖出多少套房子?马鞍的房子卖得好不好?
答:根据网友提供的资料,目前这一两年,马鞍每年要卖出新的商品房(含公寓、商铺)大约是5000套左右,约占全区卖出新的商品房(含公寓、商铺)的四分之一,差不多涪陵主城区每年要卖出近15000套商品房(含公寓、商铺),总的来说,马鞍最近一两年的商品房卖得是比较好的,并不算差,之所有比涪陵主城区差这么,一来确实吸引力不如涪陵主城区,再者涪陵主城区在售楼盘也是马鞍的两到三倍,以后这个问题我会专门撰文分析,这个数据只是初步数据。

二十二、既然马鞍有10多万人以上,为何还是感觉马鞍街上人不多?大型商业综合体也不爱来。
答:10万多人近三分之一是学生,卫校、职教中心、一职中、交通技校基本上是封闭式教育,师院的学生也可以吃食堂,并不一定要到外面消费,有效的消费人口并不多,流动性也不大(学生不需要上班),再者马鞍摊子铺的大,10万人自然被稀释了,自然感觉街上人不多(除开聚龙大道),大型商业综合体自然也不爱来。

这篇文章从去年最后一天开始写,中间因为各种原因耽搁了,直到今天才将此篇文章补全。



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发表于 2018-1-11 22:55:50 | 显示全部楼层
我还是蛮支持江南城区。
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发表于 2018-1-11 23:04:04 涪陵在线 | 显示全部楼层
 
我只想说马鞍10套房子有8套都是江南人买的,剩下2套是买不起主城的房子买的
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发表于 2018-1-11 23:29:31 | 显示全部楼层
好文!有深度?
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发表于 2018-1-12 04:59:19 涪陵在线 | 显示全部楼层
 
主要还得看政府怎样规划和改造!不是你在这里分析就可以的!比如雄安新区大家都知道,只是时间上的问题,规划,资金,人力!现在艰苦不代表以后不富有!
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发表于 2018-1-12 07:31:45 涪陵在线 | 显示全部楼层
 
有理有据!希望涪陵不求大只求宜居!
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发表于 2018-1-12 07:52:00 涪陵在线 | 显示全部楼层
 
@江之东流,作为一个旁观者,我其实很想问你一天哪有这么多时间来对比这对比那,你文采那么好我建议你拿涪陵去和其他区县对比,因为不管是涪陵新区、老城区、江东都是涪陵的孩子,政府哪块地方都要发展,也不会偏爱谁,这才是真正的高度,你知道外地人是怎么评论涪陵老城那边的嘛,一说都是山咔咔的城市,和忠县差不多,不知道你作为一个涪陵人假如听到这句话是什么感受,我不管开发江东也好、开发老城也好,开发新区也好,只想以后说起自己是涪陵人是一种自豪,而不是以前像酉秀黔那样坐火车问他们那点人都不敢承认,也不想以后被别个说涪陵是山咔咔里面的城市,和忠县差不多。所以你一天应该多发发正能量的文章,而不是一天在这点对比自己家孩子的高矮成绩的好坏,你这样只会让投资新区的人们心理萌生阴影,不要觉得这是一件好小的文章,也许你这样一篇文章就被调研新区的企业家看到,说的不好听你这是抹黑涪陵.我就是随便说说
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发表于 2018-1-12 07:56:36 涪陵在线 | 显示全部楼层
 
透彻丶透彻丶透彻!人口、人口丶人口!
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发表于 2018-1-12 07:59:41 涪陵在线 | 显示全部楼层
 
你的观点大部分我是承认的,至于你说的十万移民安置在新区,那以后基本就没有马鞍什么事了,因为当时的李渡区和后来的李渡私营经济示范区规划核心位置就是现在的李渡大乙门社区。
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发表于 2018-1-12 08:06:09 涪陵在线 | 显示全部楼层
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